1 декабря 2016, 06:00
4 7042
0
0

«Поймать за хвост» 118 млн. Началась новая волна спора между мэрией Пензы и «Коллажем»

«Поймать за хвост» 118 млн. Началась новая волна спора между мэрией Пензы и «Коллажем»

Сегодня последний день, когда администрация города могла обжаловать невыгодное решение Арбитражного суда, вынесенное месяц назад в споре с багамским торговым центром. Депутат Гордумы Алексей Шуварин считает, что вердикт судьи абсурден, так как не соответствует принципам российской рыночной экономики, и должен быть изменен.

Судья Алексина, которая вела дело Управления муниципального имущества администрации Пензы (далее – УМИ) и ООО «Инвест-Евро-Пенза» (юридическое наименование «Коллажа»), не поскупилась на доводы – в решении 18 листов, и пока дочитаешь до конца, уже забываешь, что было в начале. Но, будем кратки.

Как было дело

В апреле 2011 года УМИ передало «Коллажу» по договору аренды участок земли площадью ~158 тыс.м2 до 2054 года. «Родился» этот участок несколькими днями ранее путем слияния двух других, также сдаваемых в аренду ООО «Инвест-Евро-Пенза». В качестве разрешенного использования укрупненного участка в договоре, как и постановлении пензенской администрации, значилось – «для проектирования и строительства многофункционального ТРК* с организацией благоустройства прилегающей территории и организацией парковки». Формально, это означало, что землю отдают под строительство торгового центра и его обустройство, но никак не под использование построенного ТРК.

В конце 2013 года участок снова разделили на два с тем же видом разрешенного использования, один из них «Коллаж» в июне 2014 года сдал в аренду «Леруа Мерлену».

ООО «Инвест-Евро-Пенза» исправно платило аренду все годы вплоть до марта 2014 года, когда из администрации пришло уведомление о ее повышении: вместо коэффициента 2 в расчете арендной платы применили 2,4. В абсолютном выражении это значило, что, вместо 883 тыс. рублей в месяц, с марта до декабря 2014 года нужно было платить 1,3 млн. рублей, а начиная с 1 января 2015 года – 1,5 млн. рублей.

В конце декабря 2015 года плату пересчитали еще (из коэффициентов 8 и 9,5), на этот раз «задним числом»: выходило, что с октября 2012 года «Коллажу» надо было платить не по 883 тыс.рублей в месяц, как изначально было указано в договоре, а от 3 до 4,5 млн. рублей. Общая сумма недоплаты, исходя из нового расчета, составила те самые 118 млн. рублей. В мэрии объяснили свою позицию тем, что в спорном периоде увеличилась кадастровая стоимость земельных участков, а также у арендатора с 2012 года поменялся вид деятельности. Действительно, к тому моменту ТЦ «Коллаж» был уже введен в эксплуатацию и функционировал. То есть арендуемый земельный участок использовался не для проектирования и строительства, а для обслуживания и эксплуатации объектов торговли

Ответчик, ООО «Инвест-Евро-Пенза», не согласился с позицией мэрии, основным его аргументом было то, что разрешенный вид использования земельного участка законно не менялся, а это - гарантия фиксированной цены аренды. «Коллаж» даже попробовал порассуждать исходя из логики УМИ, но пришел к выводу, что, если и считать, как соперник, то подобную методику нужно применять не ко всей площади арендуемого участка, а только к той, которая используется для торговли, а это всего 28,35%, остальное занято парковочной зоной, тротуаром и зелеными насаждениями.

В своем решении от 1 ноября суд оригинальничать не стал и отказал УМИ в полном объеме.

Аргументы, которые привел суд:

  1. В определении арендной платы стороны обязаны руководствоваться законом и решениями органов государственной власти и местного самоуправления. На территории нашего региона это – постановление правительства Пензенской области от 4 декабря 2009 года № 940-пП и постановление администрации Пензы от 08 декабря 2010 года № 1375. При этом, согласно городскому документу, все годы с начала аренды к «Коллажу» применялись коэффициенты исходя из вида деятельности «строительство объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания» (а не их эксплуатация), который соответствует договорному.
  2. Городская администрация не внесла изменения в свое постановление и не поправила виды деятельности арендатора в момент, когда торговый центр был введен в эксплуатацию. Также не внесла изменения в кадастр.
  3. «Задним числом» внести изменения в кадастр нельзя, так как это повлечет изменение кадастровой стоимости, а такая перемена возможна лишь «непосредственно при проведении государственного учета изменения вида разрешенного использования»

В итоге суд пришел к выводу, что плата за земельные участки, арендуемые «Коллажем», подлежала определению исходя из установленного в государственном кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельных участков, напомним, он звучит как «для проектирования и строительства многофункционального ТРК с организацией благоустройства прилегающей территории и организацией парковки». Другими словами, неважно, как ты используешь объект, получаешь ли доход от него или нет, платить за аренду будешь исходя из разрешенного, а не фактического вида деятельности. Скоро станет понятно, разделит ли апелляция мнение коллег из Пензы или озадачится принципами экономической обоснованности.

В любом случае, ничто не мешает администрации Пензы внести изменения в вид деятельности «Коллажа» в текущем периоде. Конечно, 118 млн. для городского бюджета были бы неплохой прибавкой, но хотя бы что-то.

Мнение эксперта

Депутат Пензенской Гордумы и юрист Алексей Шуварин считает выводы суда поспешными и необоснованными:

- По моему мнению, не имеет значения, какое разрешенное использование учтено у данного земельного участка в кадастре. Основное и главное – как он используется. Для проектирования и строительства коэффициент вида деятельности один, сниженный, а для эксплуатации ТРК другой, повышенный. Это и логично с экономической точки зрения. Пока строишь, дохода нет, а когда эксплуатируется объект, получаешь доход. Поэтому считать размер аренды по тому, что написано в кадастре, это абсурд. В кадастре можно вообще разрешенное использование не менять много лет и что? Считать аренду не по фактическому использованию, а по формальным документам? Бессмыслица! Даже экспертиза установила, что участок фактически используется под деятельность связанную с эксплуатацией ТРК. Есть соответствующая практика по данному вопросу. Будем дальше отстаивать справедливость.

*ТРК – торгово-развлекательный комплекс

Фото pnzstroi.ru

Загрузка...
комментарии

- Нажмите ,чтобы оценить


Вконтакте Фейсбук
Максимальная длина сообщения 600 символов.
  • Гость

    9 января 2017, 16:15

    Оценка:

    Да нужно всегда договора создавать чтоб всегда вытурить можно было.
    Тем более приезжим. В Пензу нужно верить в людей. Не те мы уже

    Отзыв был полезен для Вас?

    Да Нет
  • Гость

    23 декабря 2016, 23:53

    Оценка:

    Эксперт, видимо, получал юридическое образование в ПГУ у Гошуляка и Синцова. Решение совершенно обоснованное и законное. Стоимость надо было заранее менять, а не тогда, когда захотелось больше в бюджет, а не в карман.

    Отзыв был полезен для Вас?

    Да Нет
  • guest

    18 декабря 2016, 2:35

    Оценка:

    отжать и распилить.

    Отзыв был полезен для Вас?

    Да Нет
  • Анатолий

    1 декабря 2016, 21:38

    Оценка:

    Как всегда у администрации только одни "хотелки", как побольше содрать со всего что можно, пользуясь правовой безграмотностью граждан.А тут ребята грамотные попались...

    Отзыв был полезен для Вас?

    Да Нет