Первый пензенский портал с помощью экспертов провел анализ местного рынка недвижимости. Мы искали ответы на вопросы, кто в Пензе главный по жилищной застройке, какие перспективы в этом секторе экономики и что с ипотекой.

Трудности передела 

По Пензе прошла информация, что один из ведущих игроков строительной отрасли – Вадим Боринштейн – ослабляет хватку на местном рынке недвижимости. Говорят, продает половину бизнеса. Уходить на покой ему еще рано, предположим, что готовит ресурсы для будущих побед на другом поприще.

Официальных подтверждений этому инсайду пока нет, разве что смена контрольного учредителя в одной из аффилированных Боринштейну строительных контор: в августе 2018 года в ООО «Мегастрой» (том, что на Кулакова) 90% доли, по данным Коммерсантъ Картотеки, ушло Сергею Козенко (до этого 99% было у Михаила Швыркалина).

Впрочем, данные Управления градостроительства и архитектуры администрации Пензы как будто опровергают слух об ослаблении Боринштейна. МУП «Пензгорстройзаказчик», где Вадим Изяевич работает директором, получило в первой половине 2018 года аж шесть (из 32) разрешений на строительство жилья в Пензе. Пять из них выдали в июне 2018 года. Еще одно разрешение получил «Мегастрой» (см. Табл.1).

Кому разрешили строить жилье

Некоторые наши эксперты связывают такую «ненасытность» с ожиданиями застройщиков ужесточения условий для выдачи разрешений в скором будущем, в том числе по причине предстоящей менее чем через год замены долевого финансирования проектным. Правда, сами застройщики отвечать на такой вопрос нам не стали.

Напомним, поправки в закон о долевом финансировании, кроме ужесточения требований к документации, а также необходимости серьезно увеличить уставный капитал, принесли застройщикам другую головную боль. С 1 июля 2018 года застройщики вправе, а с 1 июля 2019 года обязаны использовать схему эскроу-счетов. Средства покупателей квартир на первичном рынке недвижимости, находящиеся на таких счетах, будут переходить застройщику только после того, как объект сдадут в эксплуатацию. Проценты на сумму этих денежных средств не начисляются, вознаграждение банку - эскроу-агенту - не выплачивается. Застройщик, технический заказчик, генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.

По мнению большинства экспертов, теперь, чтобы остаться на плаву и получить финансирование на строительство, у застройщика должна быть прозрачная финансово-хозяйственная деятельность, качественный проект и грамотные маркетологи.

Табл.1 Распределение разрешений на строительство жилья в Пензе в 1 полугодии 2018 года:

Падает, падает... рынок

По данным доклада зампреда пензенского правительства Дмитрия Семенова, за январь-июнь 2018 года на территории нашей области введено в эксплуатацию 241,9 тыс. кв. метров жилья, что составляет 84,7% к соответствующему периоду прошлого года. То есть рынок уже упал. А это неизбежно приводит к росту цен на квартиры, который, к слову, уже произошел, как показал наш недавний анализ.

По данным Управления градостроительства и архитектуры администрации Пензы, по итогам 2017 года 1 место по вводу жилья в эксплуатацию занял банкрот-«Пензастрой», сдав больше 46 тыс. кв.м. Остальных участников рейтинга можно посмотреть ТУТ.

Дела ипотечные

Зыбкость рынка недвижимости породила слухи о предстоящем повышении ипотечных ставок. РБК озвучил в 20 числах августа, что уже якобы поднял ставки Промсвязьбанк. Рост ставок может стать еще более серьезным потрясением  для строительных игроков, ведь на продаваемые квартиры приходится львиная доля ипотечных. К примеру, у «Термодома» в 1 полугодии 2018 года доля квартир, проданных в ипотеку, составила 45,4%.

Однако, по данным доклада Дмитрия Семенова, все не так трагично:

Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам составила в первом полугодии 2018 года 9,61% (в среднем по России – 9,66%, по ПФО – 9,65%) и снизилась по сравнению с январем-маем 2017 года на 2,04 п. п.  В январе-мае 2018 года в Пензенской области было выдано 4552 ипотечных жилищных кредита, что выше уровня соответствующего периода прошлого года на 50,7%, на общую сумму 7115 млн. рублей, что на 65,6% больше уровня января-мая 2017 года.

Правда, из того же документа следует, что просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам по состоянию на 1 июня 2018 года составила 232 млн. рублей и увеличилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 19,5%.

Комментарии банков

- В  первом полугодии 2018 года ВТБ выдал жителям региона свыше 660 ипотечных кредитов на сумму порядка 940 млн. рублей, - прокомментировали Первому пензенскому порталу в банке ВТБ. - По итогам шести месяцев текущего года объем выдач вырос в 1,5 раза: за аналогичный период 2017 года банком было выдано более 500 ипотечных кредитов на сумму около 600 млн. рублей. Всего за 2017 год было оформлено около 1,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,6 млрд. рублей. ВТБ в этом году неоднократно снижал ставки по ипотеке. В настоящий момент кредит на покупку строящегося или готового жилья можно оформить по ставке от 8,9% (в рамках акции «Больше метров – меньше ставка»). Рефинансирование ипотечного кредита стороннего банка доступно по ставке от 8,8% в рамках программы «Люди дела» (для работников сферы образования, здравоохранения, правоохранительных, налоговых органов и др.), для зарплатных клиентов Группы ВТБ – под 9%, для других групп клиентов – под 9,3%. Кроме того, в банке действует государственная программа льготного ипотечного кредитования для семей, в которых в с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй и/или третий ребенок. Клиенты могут приобрести недвижимость в кредит по ставке 6% годовых (кредиты по такой же ставке социально приоритетным категориям граждан должно выдавать реформированное Агентство ипотечного кредитования Пензенской области – 1pnz).

- За первое полугодие 2018 года Пензенским отделением Сбербанка выдано более 3 тысяч ипотечных кредитов, - прокомментировали нам в Сбербанке. - В прошлом году за аналогичный период было выдано чуть более 2 тысяч аналогичных кредитов. Всего в 2017 году было выдано более 5,4 тысяч ипотечных кредитов. Ставки с начала года неоднократно снижались. Последнее снижение проведено 9 июня. В настоящий момент действуют ставки по ипотеке на приобретение жилья в новостройках от 6,7% до 9,5% годовых. На приобретение жилья на вторичном рынке - от 8,6% до 11% годовых. Кроме того действует ипотека с господдержкой для семей с детьми на приобретение объектов недвижимости у застройщиков со ставкой 6% годовых: на период до 3-х лет при рождении второго ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2020 года и до 5 лет при рождении третьего ребенка в тот же период.

Фото 1pnz.ru