Первый пензенский портал представляет обзор поправок в закон 214-ФЗ*, регулирующий деятельность застройщиков, которые привлекают средства дольщиков. Они вступают в силу в 2017 году. Нам показалось, что часть новшеств нанесет серьезный удар по пензенским девелоперам, так как потребует высвобождения денежных средств из оборота. Так ли это, мы спросили у крупнейших застройщиков региона.

Что нового стали требовать от застройщиков

1. Расширился состав документов, которые обязан публиковать застройщик. Делать он это должен на своем официальном сайте. К проектной декларации добавились отсканированные документы на земельный участок, разрешение на строительство, заключение экспертизы на проект, а также информация обо всех сданных в эксплуатацию за последние три года объектах. Если застройщик использует в рекламе коммерческое обозначение, которое отличается от официального, информация об этом также должна быть опубликована. 
2. Застройщик вправе привлекать средства дольщиков, только если его уставный капитал полностью оплачен.
3. Минимальный размер уставного капитала напрямую зависит от площади всех возводимых застройщиком объектов долевого строительства. Например, если их площадь в границах между 25 и 50 тысяч квадратных метров, то величина уставного капитала должна быть 80 млн. рублей (допускается суммирование показателя по всем аффилированным с застройщиком лицам).
4. Застройщик обязан создать компенсационный фонд, формируемый за счет собственных средств. Его размер не может быть выше 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. «Подушка» будет храниться в банке с капиталом не ниже 25 млрд. рублей. Эти отчисления - альтернатива существующим страховым взносам застройщиков. (По закону 214-ФЗ создание компенсационного фонда - право застройщиков, обязанностью его сделало Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2016 года № 1310 - прим.авт.)
5. Застройщик получит средства дольщика только после передачи квартиры. До этого момента финансирование будет проектным, то есть исходить от банка. Банк открывает счет эскроу, на котором аккумулируются средства дольщиков до момента сдачи объекта, и предоставляет застройщику целевой кредит на строительство, достаточный для его завершения. 
6. Государственная регистрация первого в рамках дома договора долевого участия произойдет только после того, как орган исполнительной власти (в Пензенской области это - Госжилстройтехинспекция) выдаст заключение на проектную декларацию. Это может занять срок до 30 дней. Пока этого не произойдет, застройщик не получит целевой кредит банка.
7. Создается реестр застройщиков, который ведет орган исполнительной власти.

Важно отметить, что изменения распространяются на отношения после 1 января 2017 года. То есть руководствоваться ими следует, если государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется после нового года. Исключением является требование размещать поправки в проектной декларации: если декларация изменилась после 1 января, а объект был зарегистрирован до этого времени, то публиковать их придется по новой форме.

Мнение застройщиков

Директор по маркетингу ООО ПКФ «Термодом» Татьяна Планина:

«Большая часть изменений в 214-ФЗ в ближайшие два года нас не коснется. По той причине, что у нас зарегистрированы договора долевого участия по всем строящимся на сегодня объектам, а изменения распространяются на жилые дома, где первый договор долевого участия был заключен после 1 января 2017 года. Требования к уставному капиталу нас не пугают, в нашей компании есть дополнительные ресурсы, и мы сможем увеличить уставный капитал до нужного размера. Также мы пришли к выводу, что выплата взносов в компенсационный фонд, если их размер не будет превышен 1% от стоимости квартиры, которыми заменили страховые взносы, будет экономнее. А информацию по строящимся объектам мы готовы размещать на наших официальных сайтах, не видим в этом проблемы. Единственный не до конца понятный момент – это проектные декларации, требование к ним и требования к документам, которые мы должны предоставлять в контролирующий орган. Контролирующий орган в течение месяца должен выдать заключение о соответствии или несоответствии проектной декларации к объекту строительства. А это и время до момента заключения первого договора, и время для сбора огромного количества документов. Что касается проектного финансирования и специальных счетов – это, конечно, целая катастрофа. Есть и другие изменения в 214-ФЗ, которые пока не совсем понятны – это что касается застройки социальных объектов. Ждем официальных разъяснений от законодателей»

Заместитель директора МУП «Пензгорстройзаказчик» Виталий Михайлин:

«Мы не можем комментировать качество поправок в законы. Упростят они жизнь или, наоборот, усложнят, покажет время. Пока же я не вижу принципиальной разницы от изменений в 214-ФЗ – добросовестным застройщикам они не помешают вести деятельность, а недобросовестных станет меньше. Хотя бы потому, что закон требует оплаченного уставного капитала и полного отчета о деятельности: публикации изменений в проектной декларации, информации о застройщике с документальным подтверждением, отчета о построенных объектах. Что касается компенсационных взносов – так как ими заменят страховые взносы, которые до сих пор уплачивали застройщики, то особых потерь не должно возникнуть»

Комментарий Госжилстройтехинспекции 

«Госжилстройинспекция Пензенской области в течение 30 дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона 214-ФЗ или отказ от такого заключения. Застройщик гарантированно получит отказ, если им не будет соблюдена форма проектной декларации, утвержденная приказом Минстроя РФ от 20 декабря 2016 года № 996/пр. Договор долевого участия не может быть зарегистрирован в Росреестре ранее выдачи положительного заключения. Без государственной регистрации он считается незаключенным»

Палка о двух концах

По нашему мнению, поправки в закон 214-ФЗ ухудшают положение застройщиков и в равной мере защищают права дольщиков. Благодаря тому, что застройщикам придется вывести из оборота средства на оплату уставного капитала и его увеличения (при больших объемах строительства), рынок очистится от слабых игроков. Психологически покупателю будет казаться, что остались самые эффективные, те, которые доведут дело до конца. С другой стороны, при уменьшении числа застройщиков предложение на рынке жилой недвижимости может упасть, а это вызовет рост цен на «первичку». В целом, все изменения закона 214-ФЗ посильны, но два вызывают недоумение. Это - появление посредника между застройщиком и покупателем квартиры в виде банка, который будет «охранять» средства дольщиков, а кредитовать застройщика «из своих». Включение нового звена в схему долевого строительства вероятно вызовет рост издержек застройщиков. Второе - зависимость получения застройщиком средств на строительство от момента согласования проектной декларации в органе исполнительной власти. Из-за срока согласования - в пределах 30 дней - процесс возведения жилого дома может встать на месяц. 

Фото 1pnz.ru

^*Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»