С июля в Пензенской области прогнозируется рост цен на квартиры в новостройках

С 1 июля 2018 года россиян ждут перемены. Именно в этот день вступят в силу поправки к Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Данные изменения касаются регуляции деятельности застройщиков и призваны защитить покупателей квартир на этапе строительства. Однако на практике могут привести к росту издержек при возведении жилья, замедлению темпов строительства и, соответственно, к подорожанию квадратных метров.

Постараемся разобраться, в чем суть изменений и как они скажутся на ситуации в строительной отрасли.

Итак, одно из нововведений - застройщик должен иметь на счету 10% от стоимости объекта. Это означает, что компании придется перестроить свои резервы и финансовые потоки так, чтобы эти 10% оставались неприкосновенными на протяжении всего времени строительства объекта. А речь идет о значительных суммах.

Допустим, для возведения многоэтажки требуется 500 миллионов. В таком случае на счету организации обязательно должны находиться 50 миллионов рублей, хотя эти деньги можно было бы направить на развитие инфраструктуры, например.

Другое нововведение - счета эскроу. Принцип их работы таков: покупатели переводят деньги за квартиру на специальный счет в банке, а не непосредственно застройщику. Эти деньги замораживаются до окончания строительства, застройщик сможет получить их, только когда передаст жилье покупателям.

Конечно, безопасность сделок это повысит: если компания обанкротится, дольщик сможет получить свои деньги обратно. А вот для застройщика это будет означать лишь дополнительные траты.

Покупатели, передавая свои средства строительной организации, по сути, дают ей беспроцентный кредит. Если же все деньги будут оставаться на счете эскроу, застройщику придется брать деньги у того же банка, но, разумеется, под проценты. Это приведет к увеличению затрат на строительство жилья. Расходы застройщики наверняка переложат на покупателей, повысив стоимость квадратного метра.

Наконец, третье серьезное нововведение. С 1 июля начнет действовать правило: один застройщик – одно разрешение на строительство. Оно было принято, чтобы обезопасить дольщиков от долгостроев. Однако, по сути, как раз ведет к увеличению числа таких долгостроев.

Судите сами: пока не закончится строительство дома и не будут проданы все квартиры, организация не сможет приступать к возведению следующего здания. Нельзя покупать другие земельные участки, запрещена даже работа над проектной документацией по следующему зданию.

Кроме того, если возводится жилой комплекс, есть несколько очередей строительства, то каждая очередь считается отдельным проектом и может начинаться только после проведения соответствующих процедур – проверки средств в уставном капитале и замораживания 10% от стоимости объекта на счету компании. Это приводит к значительному увеличению срока строительства и удорожанию проекта.

Добавим и тот факт, что с 2017 года в России действует компенсационный фонд. Застройщики, привлекающие средства дольщиков, обязаны отчислять в него определенную суму от планируемой стоимости строительства объекта. В настоящее время плата установлена в размере 1%, однако большинство аналитиков прогнозируют повышение размера взносов до 5-7 (!)%.

Подведем итоги. Описанные выше правительственные меры приведут к тому, что мелкие и средние строительные компании вряд ли окажутся работать в новых реалиях. В Пензенской области не так много застройщиков, которые могут позволить себе держать замороженными 10% и вносить в компенсационный фонд суммы в 5-7% от стоимости строящегося объекта.

После ухода таких организаций на региональном рынке недвижимости останутся лишь пять-шесть крупных строительных компаний. Как вы помните, каждая из них сможет строить не более одного дома за раз, да и скорость возведения объектов после вступления в силу поправок к ФЗ № 214 снизится. Поэтому количество вводимого жилья резко сократится.

В связи с этим начнет стремительно расти спрос на квартиры в новостройках, а значит, что совершенно закономерно, повысится и стоимость квадратного метра. По мнению некоторых аналитиков, цены на жилье в среднем вырастут на 15-20%.

Поэтому в первой половине 2018 года прогнозируется повышение активности на рынке недвижимости: покупатели будут стараться приобрести квартиры по действующим ценам.

Другие статьи по темам:

Прочее:

строительство (439) Новостройки (20)