Тезисы Кудинова: почему пензенская земля после удорожания считается дешевой и привлекательной

На вопрос Первого пензенского портала о причинах увеличения в регионе выкупной стоимости государственной земли ответил один из соавторов изменений, начальник департамента госимущества Пензенской области Андрей Кудинов.

В прошлом выпуске Первый пензенский портал писал о последствиях постановления правительства Пензенской области, принятого 24 июня 2016 года. Документ увеличивает стоимость государственных земельных участков в разы. Если раньше землю могли купить за 15-, 30-процентную величину от кадастровой стоимости, то сейчас придется выложить все 100 процентов. Мера вызвала в регионе широкий общественный резонанс, особенно, в предпринимательской среде. Однако, исходя из ответа департамента госимущества области, смягчать ее не собираются. Публикуем аргументы авторов постановления.

Первый тезис, который следует из письма имущественного департамента - если есть сомнение в том, рыночная стоимость ниже кадастровой - то ее можно уточнить. 

«Цель государственной кадастровой оценки заключается в выявлении  реальной рыночной стоимости объектов. По своей сути, она не только должна  соответствовать рыночной стоимости, но таковой и является, о чем гласит Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Кадастровая стоимость определяется как публичный эквивалент реальной стоимости земельного участка. Проводится она методом массовой оценки», - говорится в ответе Андрея Кудинова.

А вот и маневр для защиты:

«Поскольку государственная кадастровая оценка проводится методом массовой оценки, она может быть уточнена, в том числе, в комиссии, созданной при Управлении Росреестра по Пензенской области. Уточнение не требует, как раньше, проведения экспертизы оценщика саморегулируемой организации, которая составляла значительную часть расходов».

Хотя метод массовой оценки основан на тех же подходах, что и индивидуальная оценка, он использует для облегчения процесса метод прикладной математической статистики. Для такой оценки в качестве ценообразующих факторов берутся  крупные, типичные и постоянные признаки и игнорируются более мелкие.

Второй тезис - продажа земельных участков по цене значительно ниже рыночной нецелесообразна и разорительна для региона.

«Продажа земельных участков по цене значительно ниже кадастровой, как показала практика прошлых лет, приводит к скупке земельных участков и дальнейшей их перепродаже в целях наживы уже по иным ценам отдельными лицами. При этом данные земельные участки все это время будут пустовать и не будут использоваться в соответствии с их назначением, а полученная в результате перепродажи прибыль осядет в карманах определенного круга лиц, минуя областной бюджет. Сегодня такие пустующие земельные участки можно наблюдать даже на центральных улицах города Пензы. Поэтому важно, чтобы и бизнес развивался, и земля при этом не пустовала, то есть собственникам было бы не выгодно долгое время не вводить землю в хозяйственный оборот». 

Третий тезис - если владеешь зданием (сооружением), оформляй аренду на землю, никто не помешает.

«Принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения закреплен в Земельном кодексе РФ. В этом законе сказано, что приоритетным является предоставление земли в аренду: жестко установлены сроки аренды, отменено право органов местного самоуправления по своему усмотрению без экономического обоснования устанавливать коэффициенты дифференциации арендаторов по видам их деятельности. На территории всей Пензенской области установлен единый порядок расчета арендной платы».

Земельный кодекс РФ не предусматривает продажу земельных участков под строительство (кроме индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства). С 1 марта 2015 года продажа или предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, на которых начальная цена предмета аукциона определяется на основании отчета рыночной стоимости земельных участков. В случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, вправе выкупить в собственность земельный участок под данными объектами недвижимости либо оформить в аренду. Если земельный участок находится в аренде, законодательство РФ не позволяет добросовестного арендатора лишить его права владения арендованным имуществом до истечения срока договора.

Четвертый тезис - в других городах кадастровая стоимость выше.

«По поводу тенденции переезда предпринимателей из Пензенской области в другие города, необходимо отметить, что в Самаре средний уровень кадастровой стоимости 1 кв.м земель населенных пунктов в 2–5 раз выше аналогичного среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пензы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Кадастровая стоимость земельных участков, например, под индивидуальными жилыми домами, расположенными в Нижегородской области, также больше кадастровой стоимости аналогичных земельных участков Пензенской области, в среднем в 3 раза».

Пятый тезис: арендуешь добросовестно - раньше срока не выгонят; хочешь благоустроить территорию - участвуй в торгах на аренду.

Отметил Андрей Кудинов и ситуацию с бизнесменом из Кузнецка Дмитрием Королевым:

«Не соглашусь с доводами о том, что, когда арендуешь землю, всегда есть вероятность того, что «вылетишь» и нет «гарантии неуязвимости». Если земельный участок находится в аренде, законодательство РФ не позволяет добросовестного арендатора лишить его права владения арендованным имуществом до истечения срока договора. Ранее размер выкупной цены земли под зданиями, сооружениями устанавливался исходя из кратной ставки земельного налога, что позволяло по дешевой цене покупать такие земельные участки. В некоторых случаях, такая покупка производилась ради личной выгоды, а не для целевого использования земель».

Не соответствует действительности мнение, что без выкупа «освоенного» земельного участка невозможно благоустроить близлежащую территорию. Земельные участки, необходимые для благоустройства, в соответствии с Земельным кодексом РФ предоставляются только в аренду и только по результатам торгов. В целях благоустройства близлежащей территории к его [Дмитрия Королева] общепиту уполномоченный орган вправе перераспределить земельные участки, находящиеся в публичной собственности, между собой».

Шестой тезис - пересмотра постановления правительства не будет. 

«Проект постановления Правительства Пензенской области, которым была установлены цена земельных участков в случае их продажи под объектами недвижимости, находящимися в собственности, разрабатывался гласно и публично. Проект прошел процедуру оценки регулирующего воздействия, общественное обсуждение. Его текст был размещен на официальном сайте Департамента государственного имущества Пензенской области».

Седьмой тезис - расходы на землю составляют не выше 10 процентов от стоимости проекта. 

«По имеющейся у нас информации, в таких инвестиционных проектах как:

• Строительство кирпичного завода и растворо-бетонного узла стоимостью 485 млн.руб; 
• Производство комплектов металлических конструкций стоимостью 160 млн.руб.;
• Производство кондитерских изделий стоимостью 162 млн. руб.;
• Выращивание вешенки и королевской вешенки стоимостью 250 млн. руб.; 
• Производство поролона стоимостью 693 млн.руб.;

реализуемых на территории Пензенской области, как до принятия постановления Правительства Пензенской области № 318-пП от 24.06.2016 года, так и после его принятия, инвесторы закладывали и закладывают в смету проекта выкупную стоимость земельного участка в размере 100-процентной величины кадастровой стоимости, которая составляла не более 10 процентов от стоимости всего проекта (от 0,9 % до 10 %)».

Фото 1pnz.ru